Пазарот на недвижности во Македонија се наоѓа пред сериозна крстосница. До 31 декември оваа година истекува важноста на мерката со која првиот промет на новоизградени станови се оданочува со повластена стапка на ДДВ од 5%. Доколку Владата не донесе одлука за ново продолжување, од 1 јануари данокот автоматски ќе се врати на редовната стапка од 18%, што неминовно ќе предизвика драстичен скок на цените на новите домови.
Оваа неизвесност отвора бројни прашања за иднината на градежниот сектор и достапноста на домувањето, предупредуваат правните експерти и аналитичарите.
Историјат на мерката: Од антикризен штит до пазарен стандард
Повластената стапка од 5% ДДВ за прва продажба на стан не е новина, туку воспоставена практика која трае повеќе од една деценија. Таа за првпат беше воведена во 2010 година како клучна антикризна мерка, дизајнирана да го заштити градежниот сектор од колапс и да им овозможи на граѓаните полесен пристап до сопствен дом.
Како што појаснуваат од реномираната правна компанија „Трпеноски“, важноста на оваа мерка беше препознаена низ годините, па таа беше продолжувана во неколку наврати:
- Првично воведена со петгодишно времетраење.
- Подоцна продолжувана за нови периоди од по пет и три години.
- Последното продолжување датира од 2023 година и, според актуелната „Одлука за добрата и услугите со повластена стапка на ДДВ“ (Службен весник бр. 203/23), неговата важност завршува на 31 декември 2025 година.
Математиката е неумолива: Што значи враќање на 18% ДДВ?
Во моментов, продажбата на новоизграден стан директно од инвеститор кон купувач се оданочува со 5%. Разликата до редовната стапка од 18% изнесува цели 13 процентни поени.
Доколку не се продолжи рокот, оваа разлика директно ќе се прелее во крајната цена што ја плаќа купувачот.
Пример: За стан кој денес чини 100.000 евра (без ДДВ), купувачот плаќа 5.000 евра данок. Од 1 јануари, доколку стапката се врати на 18%, за истиот стан данокот ќе изнесува 18.000 евра. Тоа е директно поскапување од 13.000 евра за купувачот.
Последици за купувачите: Сон за дом или невозможна мисија?
Од правната компанија „Трпеноски“ предупредуваат дека евентуалното укинување на повластената стапка ќе има директни негативни импликации за граѓаните.
- Непосредно поскапување: Цените на новите станови ќе скокнат веднаш, што во услови на веќе високи пазарни цени ќе го направи купувањето на прв дом недостапно за голем дел од населението.
- Проблем со становите во градба: Од клучно значење ќе биде тајмингот на завршување на градбата. Купувачите кои капарисале стан во градба, а чија фискализација ќе се случи по 1 јануари, би можеле да се соочат со неочекувани дополнителни трошоци.
Економски импликации за државата: Ризик од „бумеранг ефект“
Иако на прв поглед враќањето на стапката од 18% делува како механизам за полнење на државниот буџет, економската логика укажува на сериозни долгорочни ризици.
- Краткорочен ефект: Зголемен приход во Буџетот по основ на ДДВ од секоја реализирана продажба.
- Долгорочен ризик: Експертите предупредуваат на можен пад на побарувачката поради високите цени. Ова би довело до забавување на градбата, намалување на инвестициите и пад на економската активност во целиот градежен сектор (кој влече со себе десетици други индустриски гранки). Ваквото сценарио може целосно да ги неутрализира очекуваните фискални придобивки од повисокиот данок.
Во пресрет на истекот на рокот, очите на јавноста, инвеститорите и потенцијалните купувачи се вперени кон Владата, од која се очекува јасен став дали ќе продолжи политиката на стимулирање на домувањето или ќе следи нов ценовен удар.
